Kúpa bytu, domu a stavebného pozemku v Maďarsku: na čo si musí dať pozor slovenský kupujúci

Slovenský občan aj slovenská obchodná spoločnosť nadobúdajú byty, domy a stavebné pozemky v Maďarsku za rovnakých podmienok ako maďarskí kupujúci a povolenie nepotrebujú. Maďarská úprava však obsahuje niekoľko inštitútov, ktoré slovenské právo nepozná: od 1. 7. 2025 zákonné predkupné právo obce a susedov voči kupujúcim, ktorí v obci nebývajú, odlišný vzťah stavby a pozemku a režim poľnohospodárskej pôdy, ktorý sa môže uplatniť aj na záhradu pri rodinnom dome. V článku prinášame prehľad týchto rozdielov a praktické odporúčania pred podpisom zmluvy.

1. Kto môže nehnuteľnosť nadobudnúť

Slovenská úprava patrí k najliberálnejším v regióne. Cudzozemec môže na Slovensku nadobudnúť akúkoľvek nehnuteľnosť okrem tých, ktorých nadobúdanie obmedzuje osobitný predpis (§ 19a zákona č. 202/1995 Z. z. – devízový zákon). Pri bytoch, domoch a zastavaných pozemkoch žiadne takéto obmedzenie neexistuje, a to ani pre kupujúcich z krajín mimo Európskej únie.

Maďarský zákon č. LXXVIII/1993 (Lakástv.) síce povolenie na nadobudnutie nehnuteľnosti vyžaduje (§ 1/A), no len od „cudzinca“, teda od osoby z krajiny mimo EÚ a Európskeho hospodárskeho priestoru (§ 91/A body 24 a 25 Lakástv.). Slovenský občan aj slovenská s. r. o. preto v Maďarsku kupujú bez povolenia, za rovnakých podmienok ako maďarskí kupujúci.

Kupujúci z tretej krajiny – napríklad občan Ukrajiny alebo Srbska, hoci aj s pobytom na Slovensku – naopak v Maďarsku povolenie vládneho úradu potrebuje. Povoľovacie konanie podľa nariadenia vlády 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet podrobne rozoberáme v samostatnom článku o kúpe nehnuteľnosti osobou z tretej krajiny.

2. Predkupné právo obce a susedov podľa zákona o ochrane miestnej identity

Od 1. 7. 2025 je v Maďarsku účinný zákon č. XLVIII/2025 o ochrane miestnej identity (Hövtv.). Umožňuje obci zaviesť nariadením predkupné právo pri predaji nehnuteľnosti „prisťahovalcovi“ (betelepülő), ktorým je fyzická osoba bez nehnuteľnosti, bydliska alebo prechodného pobytu v obci [§ 3 písm. a) Hövtv.]. Rozhodujúci je vzťah kupujúceho k obci, nie jeho občianstvo – zákon sa preto uplatní na slovenského kupujúceho rovnako ako na maďarského kupujúceho z iného mesta.

Vecný rozsah

Predkupné právo sa vzťahuje na všetky nehnuteľnosti okrem poľnohospodárskej a lesnej pôdy; záhradkárske osady (zártkert) však do jeho pôsobnosti spadajú. Vylúčené sú aj pozemky, na ktoré sa v posledných desiatich rokoch vzťahovala stavebná uzávera, a nehnuteľnosti vzniknuté z práva stavby [§ 3 písm. c) a h) Hövtv.]. Predkupné právo sa uplatní len pri kúpnej zmluve, nie pri darovaní alebo zámene [§ 3 písm. d) Hövtv.].

Oprávnené osoby a ich poradie

Predkupné právo môžu uplatniť v tomto poradí: obec alebo jej obchodná spoločnosť, vlastník susedného pozemku a vlastník inej nehnuteľnosti v obci (§ 8 ods. 1 Hövtv.). Súkromní predkupníci musia byť vlastníkmi svojej nehnuteľnosti najmenej päť rokov (§ 8 ods. 4). Všetci majú prednosť pred predkupníkmi podľa iných predpisov, vrátane spoluvlastníkov (§ 8 ods. 2).

Postup a následky porušenia

Kúpna zmluva sa do 8 dní od podpisu doručuje prednostovi obecného úradu (jegyző), ktorý ju oznámi oprávneným osobám. Na uplatnenie predkupného práva majú prepadnú lehotu 30 dní (§ 9 ods. 1 a 3 Hövtv.). Kúpa uzavretá v rozpore so zákonom je absolútne neplatná (semmis, § 21 ods. 1 Hövtv.).

Výnimky a súvisiace obmedzenia

Zákon z pôsobnosti vyníma okrem iného príbuzných miestnych obyvateľov, osoby pôvodom z obce a osoby, ktoré sa do obce sťahujú za prácou (§ 6 ods. 1 Hövtv.); obec môže okruh výnimiek rozšíriť. Okrem predkupného práva môže obec obmedziť aj prihlásenie pobytu alebo ho podmieniť príspevkom (§ 10 a 11 Hövtv.). Pri kúpe domu na bývanie je preto potrebné preveriť aj to, či sa kupujúci bude môcť v obci prihlásiť.

Časová pôsobnosť

Zákon sa neuplatní, ak bola pred 1. 7. 2025 podaná žiadosť o zápis alebo uzavretá zmluva či zmluva o budúcej zmluve a zaplatený závdavok, záloha alebo časť kúpnej ceny (§ 24 Hövtv.).

3. Predkupné právo spoluvlastníkov a bytové domy

V oboch krajinách majú podieloví spoluvlastníci zákonné predkupné právo pri prevode podielu na tretiu osobu – na Slovensku podľa § 140 Občianskeho zákonníka, v Maďarsku podľa § 5:81 Ptk. Pri byte v maďarskom bytovom dome (társasház) je potrebné preveriť aj zakladaciu listinu (alapító okirat), ktorá môže upravovať predkupné právo ostatných vlastníkov bytov.

4. Stavba a pozemok: jedna vec, alebo dve

Podľa slovenského práva stavba nie je súčasťou pozemku (§ 120 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Dom a pozemok pod ním môžu mať rôznych vlastníkov a kúpna zmluva musí výslovne zahŕňať oboje, vrátane zabezpečenia prístupu.

V Maďarsku je budova spravidla súčasťou pozemku a zdieľa jeho právny osud. Výnimkou je samostatná budova (önálló épület), ktorá sa so súhlasom vlastníka pozemku zapisuje ako samostatná nehnuteľnosť (§ 5:18 Ptk.). Pri kúpe rodinného domu je preto potrebné z listu vlastníctva overiť, či budova nie je vyčlenená a pozemok nepatrí inej osobe.

5. Záhrada pri dome a režim poľnohospodárskej pôdy

Na Slovensku sa zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku nevzťahuje na záhrady ani na pozemky v zastavanom území obce [§ 2 ods. 2 písm. a) a b)]. Jeho ponukový režim navyše od 11. 2. 2019 neplatí, keďže ho zrušil Ústavný súd SR nálezom sp. zn. PL. ÚS 20/2014.

Maďarský zákon č. CXXII/2013 o obchode s poľnohospodárskou a lesnou pôdou (Fftv.) vychádza zo zápisu v evidencii, nie z polohy pozemku. Ak list vlastníctva (tulajdoni lap) vedie čo i len časť pozemku ako záhradu (kert), ornú pôdu alebo sad, zákon sa uplatní na celý pozemok, a to aj v intraviláne (§ 4 a § 5 bod 17 Fftv.).

6. Forma zmluvy a náklady prevodu

V Maďarsku kúpnu zmluvu prakticky vždy pripravuje advokát, ktorý ju autorizuje (ellenjegyzés); bez autorizácie úrad pre nehnuteľnosti vklad nezapíše (§ 35 ods. 2 Inytv.). Kupujúci platí poplatok z prevodu nehnuteľnosti (visszterhes vagyonátruházási illeték) vo všeobecnej sadzbe 4 % z trhovej hodnoty.

Na Slovensku je zastúpenie advokátom dobrovoľné a daň z prevodu nehnuteľností neexistuje; platí sa len správny poplatok za návrh na vklad.

7. Porovnanie v prehľade

8. Odporúčania pred podpisom zmluvy v Maďarsku

• Vyžiadajte si aktuálny list vlastníctva a preverte druh pozemku vrátane všetkých jeho častí.
• Overte, či obec prijala nariadenie podľa Hövtv., a ak áno, či sa na kupujúceho nevzťahuje niektorá z výnimiek.
• Ak sa predkupné právo uplatní, počítajte s 30 dňami navyše a kúpnu cenu ani závdavok (foglaló) neuvoľňujte pred uplynutím lehoty.
• Ak má kupujúci v obci bývať, preverte aj obmedzenia prihlásenia pobytu.
• Pri rodinnom dome overte, či budova nie je samostatnou nehnuteľnosťou s iným vlastníkom pozemku.