Zákaz drobenia pozemkov a procesné aspekty reálnej deľby pri zrušení podielového spoluvlastníctva
Prvá časť analýzy sa venovala záväznému poradiu podľa § 142 ods. 1 OZ a kritériám funkčnej deliteľnosti pozemku. Táto druhá časť sa zameriava na verejnoprávne limity reálnej deľby podľa zákona č. 180/1995 Z. z., na hranice prednosti reálnej deľby z hľadiska účelného využitia veci a na procesné aspekty konania – iudicium duplex, koncentráciu, dôkazné návrhy, geometrický plán a určenie primeranej náhrady.
Kľúčové závery
- Pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch a viniciach mimo zastavaného územia obce nesmie rozhodnutím súdu vzniknúť pozemok pod 3 000 m², resp. 5 000 m² (§ 21 ods. 1, § 23 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z.).
- Zákaz sa neuplatní najmä pri delení na účely výstavby alebo podľa projektu pozemkových úprav (§ 24 ods. 3 písm. a)); výnimku treba preukázať.
- Splnenie zákonných miním nezakladá automaticky povinnosť pozemok rozdeliť – súd posudzuje účelné využitie (8Cdo/31/2024).
- Dôkazy o deliteľnosti treba uplatniť pred súdom prvej inštancie; v odvolaní ich limituje § 366 CSP (8Cdo/31/2024).
- Primeraná náhrada sa určuje podľa všeobecnej ceny v čase vyporiadania, pri pozemku určenom na zastavanie aj s ohľadom na tento potenciál (7Cdo/103/2022).
Nadväzujeme na prvú časť analýzy, ktorá rozobrala záväzné poradie spôsobov vyporiadania podľa § 142 OZ a funkčnú deliteľnosť pozemku.
1. Zákaz drobenia podľa zákona č. 180/1995 Z. z.
1.1 Vecný a územný rozsah
Podľa § 21 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom (v znení účinnom od 1. 1. 2026) v záujme zamedzenia drobenia poľnohospodárskych pozemkov, lesných pozemkov a v záujme ochrany viníc nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia obce možno pri prechode alebo prevode vlastníctva k nim postupovať len podľa tohto zákona.
Podľa § 23 ods. 1, ak zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods. 1 pozemok menší ako 3 000 m², ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo menší ako 5 000 m², ak ide o lesný pozemok. Pri vzniku pozemku s výmerou nad tieto minimá a pod 20 000 m² sa uplatní odvod podľa § 22 ods. 1 (pri viniciach aj v zastavanom území obce, § 22 ods. 2; v obvode zapísaného projektu pozemkových úprav sa odvod zdvojnásobuje, § 22 ods. 5). Podľa § 24 ods. 1 platia podmienky § 22 a 23 aj vtedy, ak majú rozhodnutím súdu vzniknúť k týmto pozemkom spoluvlastnícke podiely.
Podľa § 23 ods. 7 platia podmienky uvedené v odsekoch 2 až 5 aj na vyporiadanie spoluvlastníkov, ak o ich vyporiadaní rozhodol súd. Ak teda reálne rozdelenie v súlade s § 23 ods. 1 nie je možné, môže súd – obdobne ako pri dedičoch podľa § 23 ods. 2 – rozhodnúť, že pozemky nadobúdajú spoluvlastníci, u ktorých sú najlepšie predpoklady na ich obhospodarovanie, s povinnosťou vyporiadať sa s ostatnými.
1.2 Výnimky podľa § 24 ods. 3
Podľa § 22 a 23 sa nepostupuje, ak a) sa pozemok rozdeľuje na účely výstavby alebo na iné účely, na ktoré by ho bolo možné vyvlastniť, alebo podľa projektu pozemkových úprav; b) ide o bezplatný prevod alebo prechod pozemkov podľa osobitného predpisu; c) sa odčleňuje časť pozemku a pričleňuje k susednému pozemku bez vytvorenia samostatného nového pozemku; d) ide o pozemok, na ktorom sa majú zriadiť záhrady v území určenom územným plánom obce na záhradkárske a rekreačné účely.
Existencia výnimky je skutkovou otázkou, ktorú musí strana tvrdiť a preukázať – v praxi schválenou územnoplánovacou dokumentáciou s určením lokality na výstavbu, resp. projektom pozemkových úprav podľa zákona č. 330/1991 Zb. Pri parcelách registra „E“ treba zohľadniť, že ich druh pozemku nie je záväzným údajom katastra (§ 70 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z.); vo veci 4Cdo/41/2024 odvolací súd aplikoval zákaz drobenia na pozemok evidovaný ako ostatná plocha, ktorý sa nesporne využíval ako vinica.
| Situácia | Zákaz drobenia (§ 23 ods. 1) | Poznámka |
|---|---|---|
| Pozemok v zastavanom území obce | neuplatňuje sa | 9Cdo/230/2021; pri viniciach odvod podľa § 22 ods. 2 |
| Poľnohospodársky pozemok mimo zastavaného územia | min. 3 000 m² | odvod pri výmere do 20 000 m² (§ 22 ods. 1) |
| Lesný pozemok mimo zastavaného územia | min. 5 000 m² | odvod pri výmere do 20 000 m² (§ 22 ods. 1) |
| Delenie na účely výstavby / podľa projektu pozemkových úprav | neuplatňuje sa | § 24 ods. 3 písm. a); preukázať |
| Odčlenenie a pričlenenie k susednému pozemku | neuplatňuje sa | § 24 ods. 3 písm. c); 8Cdo/111/2024 |
2. Judikatúra NS SR k zákazu drobenia v konaniach podľa § 142 OZ
9Cdo/230/2021 (uznesenie z 23. 8. 2023, ECLI:SK:NSSR:2023:5318201998.1): súd prvej inštancie (OS Čadca) pozemok reálne rozdelil s odôvodnením, že pri nehnuteľnosti v intraviláne deľba nie je obmedzená výmerou a zákaz drobenia neplatí; KS v Žiline (10Co/42/2020) rozsudok potvrdil, dovolanie bolo odmietnuté.
7Cdo/103/2022 (uznesenie z 31. 10. 2023, ECLI:SK:NSSR:2023:1715201061.1): pri podiele 13/96 (198,25 m²) bolo nesporné, že reálna deľba nie je možná pre § 23 zákona č. 180/1995 Z. z.; súd pozemok prikázal žalobcovi za náhradu. Keďže pozemok bol v územnoplánovacej dokumentácii určený na zastavanie, súd prvej inštancie (s odkazom na stanovisko Cpj 30/97) určil náhradu podľa všeobecnej ceny budúceho stavebného pozemku (36 eur/m²), nie podľa ceny ornej pôdy; KS v Bratislave (10Co/39/2021) potvrdil, dovolanie bolo odmietnuté. Z rozhodnutia nevyplýva, že by sa strany dovolávali výnimky podľa § 24 ods. 3 písm. a).
8Cdo/111/2024 (uznesenie z 3. 2. 2026, ECLI:SK:NSSR:2026:6618203355.1): znalec uzavrel, že pozemok je technicky deliteľný, deľbe podľa podielov však bráni zákaz drobenia; jediným prípustným riešením bolo odčlenenie podielu žalobcu a jeho pričlenenie k susedným pozemkom (§ 24 ods. 3 písm. c)). Keďže žalované odmietli zotrvať v spoluvlastníctve k zvyšku parcely, súd uzavrel, že rozdelenie nie je dobre možné, a pozemok prikázal za náhradu; dovolanie bolo odmietnuté.
4Cdo/41/2024 (uznesenie z 26. 9. 2024): odvolací súd pri vinici mimo zastavaného územia poukázal na zákaz drobenia a na hospodársku súvislosť pivnice a vinice ako dôvod prikázania nehnuteľností jednej strane; dovolanie bolo odmietnuté.
3. Účelné využitie ako limit prednosti reálnej deľby
Vo veci NS SR sp. zn. 8Cdo/31/2024 (uznesenie z 31. 3. 2025, ECLI:SK:NSSR:2025:6922201938.1) išlo o ornú pôdu s výmerou 83 368 m² v podieloch 2/3 a 1/3 – reálnym rozdelením by vznikli pozemky ďaleko nad 3 000 m². Súdy nižších inštancií napriek tomu uzavreli, že reálne rozdelenie nie je dobre možné: rozčlenenie by zhoršilo užívanie a hospodárenie, bol daný záujem na zachovaní celistvosti parciel a v prospech prikázania väčšinovému spoluvlastníkovi svedčilo účelné využitie, jeho poľnohospodárska činnosť, väčšinový podiel a solventnosť. Dovolací súd uviedol, že súdy postupovali podľa poradia § 142 ods. 1 OZ, keďže reálnu deľbu posudzovali ako prvú; to, že ju (aj pre pasivitu žalovanej) nevyhodnotili ako účelnejšiu, nie je procesnou vadou, ale meritórnym rozhodnutím napadnuteľným len z dôvodov podľa § 421 CSP. Rozhodnutia NS SR napokon zrušil pre vadu v určení primeranej náhrady.
4. Procesné aspekty
4.1 Iudicium duplex vs. procesná aktivita strán
Súd nie je viazaný návrhom spoluvlastníka na spôsob zrušenia a rozdelenia (iudicium duplex; porov. odkaz na uznesenie NS SR sp. zn. 7Cdo/305/2019 vo veci 2Cdo/8/2025), je však viazaný zákonným poradím. Vec 8Cdo/31/2024 ukazuje, že povinnosť súdu posúdiť reálnu deľbu ako prvú neznamená, že sa strana môže spoliehať na to, že konkrétny variant rozdelenia a jeho dôkazný podklad zabezpečí súd z úradnej povinnosti.
4.2 Koncentrácia a § 366 CSP
Vo veci 8Cdo/31/2024 žalovaná až po uplynutí lehoty na odvolanie navrhla oboznámenie sa so snímkou z ortofotomapy (prístup k parcele z verejnej komunikácie z dvoch strán) a ustanovenie znalca na vypracovanie geometrického plánu. NS SR konštatoval, že odvolací súd tieto dôkazy s poukazom na § 366 CSP vykonať nemusel. Dôkazy o deliteľnosti – geometrický plán, znalecký posudok, územnoplánovaciu informáciu, doklady o prístupe – je preto potrebné uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
4.3 Opomenuté dôkazy
Ak strana dôkazy navrhne včas, súd sa s nimi musí riadne vysporiadať. NS SR v uznesení sp. zn. 6Cdo/3/2022 z 24. 1. 2024 zrušil rozsudky súdov oboch inštancií pre porušenie práva na spravodlivý proces (§ 420 písm. f) CSP) v súvislosti s vysporiadaním sa s dôkaznými návrhmi a zásadou rovnosti zbraní a uložil doplniť dokazovanie na ustálenie skutkového stavu rozhodného podľa § 142 OZ.
4.4 Geometrický plán a výrok rozsudku
Pri reálnom rozdelení súd vymedzí novovzniknuté pozemky odkazom na geometrický plán, ktorý je neoddeliteľnou súčasťou rozsudku (tak KS v Žiline vo veci 10Co/206/2019, 8Cdo/176/2020). Úradné overenie geometrického plánu katastrálnym odborom nezakladá zápis nových pozemkov; zápis sa vykoná na základe právoplatného rozsudku. Pri pozemkoch podľa § 21 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. musí geometrický plán rešpektovať zákonné minimá, prípadne treba súčasne preukázať výnimku.
4.5 Primeraná náhrada
Ak súd pristúpi k prikázaniu za náhradu, musí ju určiť na základe dôkazu, ktorý sa vzťahuje na vyporiadavaný pozemok a jeho stav v čase rozhodovania. Vo veci 8Cdo/31/2024 súdy vychádzali zo znaleckého posudku vypracovaného pre iné konanie, ktorý sporné parcely neoceňoval; NS SR v tom videl vyvodenie skutkového záveru z neexistujúceho dôkazu a rozhodnutia zrušil. Vo veci 7Cdo/103/2022 súdy pri pozemku určenom územným plánom na zastavanie vychádzali z ceny budúceho stavebného pozemku.
Potrebujete poradiť?
Vediete alebo zvažujete konanie o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k pozemku? S nastavením stratégie, geometrickým plánom aj ocenením vám pomôže naša služba nehnuteľnosti a obchod. Rezervovať konzultáciu →
5. Odporúčania pre prax
- Pred podaním žaloby alebo vyjadrenia overiť register parcely, druh pozemku, polohu voči zastavanému územiu obce, územný plán a prípadné pozemkové úpravy.
- Pri pozemkoch podľa § 21 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. navrhnúť rozdelenie v súlade s § 23 ods. 1 alebo preukázať výnimku podľa § 24 ods. 3 (najmä písm. a) alebo c)).
- Geometrický plán, znalecký posudok a ďalšie dôkazy uplatniť pred súdom prvej inštancie; v odvolaní je priestor obmedzený § 366 CSP.
- Argumentovať účelným využitím novovzniknutého pozemku a vyvracať argument celistvosti (8Cdo/31/2024).
- Pre prípad prikázania za náhradu zabezpečiť aktuálne ocenenie konkrétneho pozemku, vrátane jeho stavebného potenciálu podľa územného plánu.
Stav právnej úpravy k novembru 2026 (zákon č. 180/1995 Z. z. v znení účinnom od 1. 1. 2026). Článok má informatívny charakter a nenahrádza právne poradenstvo v konkrétnej veci. Ide o druhú časť dvojdielnej analýzy.
Časté otázky
Aká je minimálna výmera pozemku vzniknutého rozhodnutím súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva?
Pri poľnohospodárskom pozemku mimo zastavaného územia obce 3 000 m², pri lesnom pozemku 5 000 m² (§ 23 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z.).
Kedy sa zákaz drobenia neuplatní?
Najmä ak sa pozemok rozdeľuje na účely výstavby, na iné účely vyvlastnenia alebo podľa projektu pozemkových úprav, ak sa časť pozemku pričleňuje k susednému pozemku bez vzniku nového pozemku, alebo pri záhradách v území určenom územným plánom (§ 24 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z. z.).
Vzťahuje sa zákaz drobenia na pozemky v zastavanom území obce?
Nie, § 21 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. sa týka pozemkov mimo zastavaného územia obce; pri viniciach v zastavanom území sa uplatní len odvod podľa § 22 ods. 2.
Musí súd rozdeliť pozemok, ak nové pozemky splnia zákonné minimá?
Nie automaticky. Súd posudzuje, či je rozdelenie dobre možné a účelné; NS SR v uznesení 8Cdo/31/2024 nepovažoval za procesnú vadu uprednostnenie celistvosti 8-hektárovej parcely.
Možno geometrický plán navrhnúť až v odvolacom konaní?
Len v rozsahu § 366 CSP. Vo veci 8Cdo/31/2024 NS SR konštatoval, že odvolací súd nemusel vykonať dôkazy o deliteľnosti navrhnuté až v odvolacom konaní.
Ako sa určuje primeraná náhrada pri pozemku určenom na zastavanie?
Podľa všeobecnej ceny v čase vyporiadania, ktorá môže zohľadniť stavebný potenciál podľa územného plánu (7Cdo/103/2022); posudok sa musí vzťahovať na konkrétny vyporiadavaný pozemok (8Cdo/31/2024).