Zrušenie podielového spoluvlastníctva k pozemku podľa § 142 OZ: záväzné poradie spôsobov vyporiadania a funkčná deliteľnosť v judikatúre NS SR
Reálne rozdelenie veci je pri súdnom zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva prvým spôsobom vyporiadania; prikázanie veci za primeranú náhradu je subsidiárne a viazané na záver, že rozdelenie nie je dobre možné. Táto prvá časť analýzy sa venuje normatívnemu rámcu § 141 a § 142 OZ, záväznosti poradia, obsahu kritéria „dobre možného“ rozdelenia pri pozemkoch a úlohe vecného bremena podľa § 142 ods. 3 OZ.
Kľúčové závery
- § 142 ods. 1 OZ stanovuje kogentné poradie: rozdelenie veci → prikázanie za primeranú náhradu → nariadenie predaja (NS SR, 5Cdo/27/2020).
- Rozhodujúca je funkčná deliteľnosť: samostatné, využiteľné pozemky so zabezpečeným prístupom, bez výrazného nepomeru k podielom; prípustný je kombinovaný spôsob s finančným vyrovnaním.
- Absenciu priameho prístupu možno riešiť vecným bremenom in rem (§ 142 ods. 3 OZ); zriadenie in personam je vylúčené.
- § 142 ods. 2 OZ sa neaplikuje na reálne rozdelenie veci.
- Prednosť reálnej deľby nie je bezvýhradná – súd vždy posudzuje účelné využitie veci (podrobnejšie v druhej časti, 8Cdo/31/2024).
1. Normatívny rámec
Podľa § 141 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej „OZ“) sa spoluvlastníci môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Pre prípad absencie dohody § 142 OZ ustanovuje:
„(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.
(3) Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.“
Z tretej vety § 142 ods. 1 OZ vyplýva podmienenosť druhého spôsobu vyporiadania („ak nie je rozdelenie veci dobre možné“). § 142 ods. 2 OZ sa podľa svojho znenia vzťahuje len na prikázanie za náhradu a predaj; pri reálne deliteľnej veci teda nie je priestor na zamietnutie žaloby z dôvodov hodných osobitného zreteľa.
2. Záväznosť poradia spôsobov vyporiadania
NS SR v uznesení sp. zn. 5Cdo/27/2020 z 24. 2. 2022 zdôraznil, že § 142 ods. 1 OZ upravuje nielen možné spôsoby vyporiadania, ale aj ich záväzné poradie (1/ rozdelenie veci, 2/ prikázanie veci za náhradu, 3/ nariadenie predaja), s odkazom na R 1/1989, Rc 54/73 a rozhodnutia sp. zn. 5Cdo/169/95 a 2MCdo/3/2004. Dovolací súd v uvedenej veci zrušil rozsudok odvolacieho súdu pre nesprávne posúdenie reálnej deliteľnosti.
Ratio prednosti reálnej deľby formuloval Krajský súd v Žiline (sp. zn. 10Co/206/2019): reálne rozdelenie je vždy prvým spôsobom vyporiadania, pretože iba reálnou deľbou zostáva bývalým spoluvlastníkom vlastnícke právo zachované in natura. Odvolací súd zmenil rozsudok súdu prvej inštancie, ktorý pozemok s výmerou 517 m² prikázal väčšinovej spoluvlastníčke, a pozemok rozdelil podľa overeného geometrického plánu; menšinovému spoluvlastníkovi pripadla parcela s výmerou 97 m² s prístupom z verejnej komunikácie, bez potreby zriadenia vecného bremena. Dovolanie NS SR uznesením sp. zn. 8Cdo/176/2020 z 27. 1. 2022 odmietol pre nevymedzenie relevantnej právnej otázky.
3. Kritérium „dobre možného“ rozdelenia pozemku
3.1 Funkčná deliteľnosť a kombinovaný spôsob
V uznesení 5Cdo/27/2020 NS SR uviedol, že pri posudzovaní reálneho rozdelenia súd prihliada na veľkosť podielov i na účelné využitie veci vzniknutej rozdelením. Prihliadnutie na veľkosť podielov neznamená podriadenie rozdelenia ich aritmetickému vyjadreniu; do úvahy prichádza aj finančná náhrada (reálne rozdelenie tzv. kombinovaným spôsobom vyporiadania). Súd dbá, aby rozdelením nevznikli nefunkčné veci a aby pomer rozdelených vecí nebol vo výraznom nepomere k veľkosti pôvodných podielov. Rozdelenie nehnuteľnosti nie je dobre možné, ak by ani po adaptácii nemohli vzniknúť samostatné veci alebo by ich časti nemohli z hľadiska povahy a funkčného využitia slúžiť jednotlivým vlastníkom.
3.2 Prístup ku komunikácii
Vo veci ukončenej rozsudkom NS SR sp. zn. 5Cdo/19/2021 z 30. 11. 2022 (dovolanie zamietnuté) súdy nižších inštancií vychádzali z toho, že pozemky ako samostatné veci sú zásadne deliteľné, a ak to umožňuje ich poloha, veľkosť a tvar, je určujúce zistenie, či je pri novovzniknutých pozemkoch zabezpečený prístup ku komunikácii; reálnym rozdelením musí vzniknúť pozemok so samostatnou funkciou v území.
Kontrapunkt predstavuje vec NS SR sp. zn. 4Cdo/41/2024 z 26. 9. 2024: súdy pristúpili k prikázaniu za náhradu, keďže nehnuteľnosti nebolo možné rozdeliť na samostatne užívateľné časti prístupné cez vlastný pozemok alebo priamo z verejnej komunikácie, a to aj pre existenciu reálne nedeliteľnej stavby; dovolanie bolo odmietnuté.
Pri navrhovaní rozdelenia je preto žiaduce viesť deliacu hranicu tak, aby každá novovzniknutá parcela susedila s komunikáciou (pri pozemku s dlhšou stranou pri ceste typicky kolmo na komunikáciu).
3.3 Vecné bremeno podľa § 142 ods. 3 OZ
Ak priamy prístup nemožno zabezpečiť, súd môže zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Vo veci 5Cdo/19/2021 Krajský súd v Bratislave (sp. zn. 6Co/505/2015) zmenil výrok o vecných bremenách zriadených in personam na vecné bremená in rem, keďže zriadenie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu v prospech určitej osoby je s § 142 ods. 3 OZ v rozpore (s odkazom na R 50/1985, R 1/1989 a rozsudok NS SR sp. zn. 3Cdo/29/2009).
4. Limity prednosti reálnej deľby
Záväzné poradie neznamená, že súd musí pozemok rozdeliť vždy, keď je to fyzicky a právne možné. Pojem „dobre možné“ zahŕňa aj hodnotenie účelného využitia veci. Vo veci NS SR sp. zn. 8Cdo/31/2024 súdy nižších inštancií pri ornej pôde s výmerou 83 368 m² (podiely 2/3 a 1/3) dospeli k záveru, že reálne rozdelenie nie je dobre možné s ohľadom na celistvosť pozemku pre hospodárenie, predmet činnosti väčšinového spoluvlastníka a pasivitu žalovanej; dovolací súd v tomto postupe procesnú vadu nezistil. Tejto veci, ako aj verejnoprávnym limitom podľa zákona č. 180/1995 Z. z. a procesným aspektom, sa venuje druhá časť analýzy.
Potrebujete poradiť?
Riešite zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva alebo reálnu deľbu pozemku? Odbornú konzultáciu vám poskytne advokátska kancelária STEINIGER │ law firm — pozrite našu službu nehnuteľnosti a obchod. Rezervovať konzultáciu →
5. Odporúčania pre prax
- Formulovať primárny petit na rozdelenie podľa konkrétneho geometrického plánu; subsidiárne navrhnúť kombinovaný spôsob s finančným vyrovnaním.
- Zabezpečiť prístup každej novovzniknutej parcele; inak navrhnúť vecné bremeno in rem podľa § 142 ods. 3 OZ.
- Argumentovať záväzným poradím (5Cdo/27/2020) a funkčnou deliteľnosťou (5Cdo/19/2021; 10Co/206/2019 v spojení s 8Cdo/176/2020).
- Konkretizovať účelné využitie novovzniknutého pozemku a vyvrátiť argument o potrebe zachovania celistvosti.
Stav právnej úpravy k novembru 2026. Článok má informatívny charakter a nenahrádza právne poradenstvo v konkrétnej veci. Ide o prvú časť dvojdielnej analýzy; druhá časť sa venuje zákazu drobenia a procesným aspektom reálnej deľby.
Časté otázky
Je poradie spôsobov vyporiadania podľa § 142 ods. 1 OZ pre súd záväzné?
Áno. Podľa NS SR (5Cdo/27/2020, s odkazom na R 1/1989 a Rc 54/73) § 142 ods. 1 OZ upravuje záväzné poradie: rozdelenie veci, prikázanie za primeranú náhradu, nariadenie predaja.
Kedy je reálne rozdelenie pozemku dobre možné?
Ak vzniknú samostatné, funkčne využiteľné pozemky so zabezpečeným prístupom, ktorých pomer nie je vo výraznom nepomere k podielom, bez neprimeraných nákladov a bez zákonnej prekážky.
Musí rozdelenie presne zodpovedať podielom?
Nie. Prípustný je kombinovaný spôsob vyporiadania – reálne rozdelenie s finančným vyrovnaním rozdielu (NS SR, 5Cdo/27/2020).
Môže súd pri reálnom rozdelení zriadiť právo prechodu?
Áno, podľa § 142 ods. 3 OZ, avšak len ako vecné bremeno in rem v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti, nie v prospech konkrétnej osoby.
Môže súd zamietnuť žalobu z dôvodov hodných osobitného zreteľa, ak je pozemok deliteľný?
Nie. § 142 ods. 2 OZ sa vzťahuje len na vyporiadanie prikázaním za náhradu alebo predajom, nie na reálne rozdelenie veci.